Unterstützung im Fall einer Scheidung

Bei einer Scheidung die Immobilie verkaufen?

Meist wird eine Immobilie während einer Ehe gemeinschaftlich erworben, sodass beide Partner anteilig als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Derzeit hält das gegebene Eheversprechen im Durchschnitt jedoch nur 15 Jahre – jede dritte Ehe wird nicht vom Tod, sondern von den Ehepartnern selbst geschieden.

Oftmals geraten Überlegungen über die potenziellen Folgen einer Trennung in Anbetracht der Vorfreude auf die Hochzeit in Vergessenheit und werden auch später im Alltag nicht mehr aufgegriffen – schließlich möchten sich die Eheleute nicht mit dem Gedanken an Trennungen oder gar Scheidungen belasten.

Doch was geschieht, wenn sich die gemeinsamen Zukunftspläne ändern und sich die Eheleute dazu entscheiden, die Scheidung einzureichen? Was passiert mit der gemeinsamen Immobilie?

Der eine Ehepartner könnte den anderen ausbezahlen und die Immobilie komplett übernehmen. Dies können sich viele jedoch in Anbetracht der Scheidungskosten nicht leisten, zumal die Immobilie zudem oftmals mit Schulden belastet ist, die noch nicht vollständig abbezahlt wurden. Zudem kann es zu Störungen im Immobilienkredit kommen. Wird das Darlehen infolgedessen nicht mehr bedient, droht die Bank mit der Zwangsversteigerung der Immobilie.

Doch was wäre die Alternative? Ein Hausverkauf und den Erlös zwischen beiden Ehepartnern aufteilen? Dann ist das liebgewonnene Eigenheim verloren und ein Umzug steht an. Bei einer Trennung mit Kindern müssen sich diese an ein neues Umfeld gewöhnen.

Haben die Eheleute die Immobilie gemeinschaftlich erworben, wird dies als Bruchteilsgemeinschaft (§§ 1008 bis 1011 BGB) bezeichnet. Hierbei können die Partner zwar jeweils ihren eigenen Immobilienanteil verkaufen, für einen Komplettverkauf bedarf es jedoch der Zustimmung beider. Bevor die Immobilie verkauft werden kann, müssen vorab bestehende Kredite durch den Verkaufserlös getilgt werden. Nicht selten ist dies mit Vorfälligkeitszinsen verbunden, die den Erlös schmälern und ein zusätzliches Streitpotenzial darstellen. Zudem wird unter Umständen eine Spekulationssteuer (§ 22 EStG) fällig. Bei Immobilien, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden, beträgt die Spekulationsfrist drei Jahre. Im Fall eines Verkaufs der Immobilie entfällt die Spekulationssteuer folglich, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Die Gütertrennung und Vermögensaufteilung

Was mit dem gemeinsamen Vermögensstand im Falle einer Scheidung geschieht, hängt vor allem von dem sogenannten Güterstand ab.

Der Güterstand regelt gesetzlich das eheliche Vermögen. In Deutschland wird hier in die Zugewinngemeinschaft (§§ 1363 bis 1390 BGB), die Gütertrennung (§1414 BGB) sowie die Gütergemeinschaft (§§ 1415 bis 1518 BGB) unterschieden. 

Im Fall der Gütergemeinschaft verschmelzen die jeweiligen Vermögen der Ehepartner. Bei der Gütertrennung werden die Vermögen hingegen auch während der Ehe getrennt voneinander gehalten.

Liegt kein Ehevertrag zwischen den Eheleuten vor, bilden beide Partner automatisch eine Zugewinngemeinschaft. In diesem Fall bleibt das Vermögen auch nach der Ehe getrennt. Doch bei einer Scheidung muss auf Antrag ein Zugewinnausgleich an den Ehepartner ausgezahlt werden, dessen Vermögen während der Ehe im Vergleich geringer angestiegen ist (entfällt bei der Gütertrennung).

Im Fall eines Immobilienbesitzes bedeutet dies folgendes: War beispielsweise der Ehegatte bereits vor der Ehe Eigentümer einer Immobilie, bleibt er dies auch über die Scheidung hinaus. Ist der Wert der Immobilie jedoch im Zeitraum der Ehe gestiegen, muss er auch hierfür einen Zugewinnausgleich auf Grundlage eines anzufertigen Wertgutachtens an seinen Partner zahlen. Oft fehlt es jedoch an den finanziellen Spielräumen, den Zugewinnausgleich Haus aufzubringen. In diesem Fall ist auch eine Realteilung möglich. Hier sollten jedoch klar voneinander abgegrenzte Wohneinheiten mit separaten Zugängen geschaffen werden oder bereits vorhanden sein. Die Realisierung dieser Vorgaben erfordert allerdings erhebliche und damit teure Umbaumaßnahmen und ist in manchen Fällen sogar gar nicht möglich. Bei einem Auszug einer der Partner muss dieser vom anderen abgefunden werden.

Sollte ein Ehevertrag abgeschlossen worden sein, so kommt es darauf an, welcher Güterstand dort vereinbart wurde.

Die Teilungsversteigerung

Liegt keine Gütertrennung oder Gütergemeinschaft vor und konnten die Ehepartner keine Einigung herbeiführen, kann einer der beiden Partner unabhängig von der Höhe seines Anteils und ohne die Zustimmung des anderen eine Teilungsversteigerung der Immobilie beantragen. Dagegen kann der betroffene Ehepartner jedoch binnen 14 Tagen einen Einspruch einlegen, sodass sich das Verfahren mitunter erheblich in die Länge ziehen kann.

Bei einer Teilungsversteigerung sind viele Käufer nicht bereit, den besten Preis für die Immobilie zu zahlen, da der in der Immobilie verbleibende Ehepartner oftmals eine Besichtigung von Interessenten verweigert und der Kauf einer zwangsversteigerten Immobilie immer ein gewisses finanzielles Risiko birgt. Zusätzlich schmälern Gutachter- und Gerichtskosten den Verkaufserlös. Zudem können hohe Verzugszinsen anfallen, wenn das Immobiliendarlehen nicht weiter bedient wurde.

Besteht eine Gütergemeinschaft, kann der Verkauf der Immobilie auch durch eine Teilungsversteigerung nicht erzwungen werden. In diesem Fall handelt es sich um eine Gesamthandgemeinschaft und die Immobilie kann ausschließlich mit der Zustimmung beider Eigentümer veräußert werden.

Die Lösung: Ein Immobilien Teilverkauf

Eine mögliche Lösung der aufgeführten Probleme kann ein Teilverkauf der Immobilie sein, bei dem einer der beiden Ehepartner als Eigentümer ausscheidet. An seine Stelle kann die HausVorsorge Immobilienbeteiligungs GmbH als stiller Anteilseigner rücken. Dies ist bis zu einem Wert in der Höhe von 50 % des mittels eines unabhängigen Gutachtens bei der Immobilienbewertung festzustellenden Wertes möglich. Mit dem Erlös aus dem Teilverkauf können Darlehen abgelöst und der ehemalige Partner im Fall eines Über-Erlöses ausbezahlt werden.

So können eine Trennung erleichtert, Auseinandersetzungen vermieden und die Scheidungskosten niedrig gehalten werden. Letztendlich ist es vom Einzelfall abhängig, wie eine bestmögliche Lösung aussieht. Wir beraten Sie gerne.

Wir von HausVorsorge wissen, wie emotional und sensibel die Entscheidung für einen Immobilien Teilverkauf sein kann, welche Sorgen, Nöte und Ängste damit verbunden sind. Unsere beruflichen Vorexpertisen, unter anderem in den Bereichen Immobilien in Sondersituationen und Banken, machen uns zu Ihrem optimalen Partner, der Ihnen vertrauensvoll, zuverlässig und hilfsbereit auf Augenhöhe begegnet. Uns liegt ein persönlicher und diskreter Umgang sehr am Herzen. Damit grenzen wir uns und unsere Leistungen bewusst von anderen Anbietern ab.

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* Die in diesem Artikel enthaltenen Hinweise erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit und ersetzen keine Rechtsberatung. Zu allen familienrechtlichen Fragestellungen sollte ein Anwalt für Familienrecht hinzugezogen werden.